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Die Zwangsversteigerung (Subhastation) ist ein Vollstreckungsverfahren, das den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Das Zwangsversteigerungsverfahren ist im Gesetz uber die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) gesetzlich geregelt.

Zweck

Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Glaubiger hat die Moglichkeiten, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermogen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen. Unbewegliches Vermogen sind Grundstucke und deren Aufbauten. Zu dem unbeweglichen Vermogen gehoren jedoch auch Flugzeuge und Schiffe. Auch fur deren Verwertung gelten besondere Vorschriften.

Der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung kann sowohl wegen eines dinglichen Anspruchs, beispielsweise aus einer Grundschuld oder Hypothek, als auch wegen eines personlichen (Zahlungs-)Anspruchs erfolgen. Wirtschaftlich sinnvoll ist bei vorhandenen Grundbuchbelastungen oft jedoch nur die Versteigerung aus einer Grundschuld oder Hypothek, im Idealfall aus der erstrangigen Belastung.

Eine besondere Form der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft.

Die Zwangsversteigerung fuhrt - im Unterschied zur Zwangsverwaltung, die auf den Ertrag eines Grundstucks zielt - zu einer Verwertung der Immobilie.

Zustandigkeit

Das Verfahren wird beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durchgefuhrt. Dies wird als sachliche Zustandigkeit bezeichnet. Ortlich zustandig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Nicht selten allerdings ist die Zustandigkeit bei einem Amtsgericht fur die Bezirke mehrerer Amtsgerichte konzentriert. Funktionell ('personell') ist der Rechtspfleger zustandig.

Verfahren

Antrag

Die Zwangsversteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung muss durch den Glaubiger beantragt werden. Der Rechtspfleger pruft, ob der Antrag ordnungsgemass ist und die formalen Voraussetzungen fur die Anordnung der Zwangsversteigerung vorliegen. Die Voraussetzungen hierfur sind die Vorlage eines Vollstreckungstitels, die ordnungsgemasse Vollstreckungsklausel sowie die Zustellung des Vollstreckungstitels. Der Beschluss uber die Anordnung des Verfahrens gilt zugunsten des Glaubigers als Beschlagnahme des Grundstucks. Im Grundbuch in Abteilung II wird vermerkt, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist.

Der Schuldner hat die Moglichkeit, gem. § 30 a ZVG die Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen. Dieser Antrag hat Aussicht auf Erfolg, wenn der Schuldner nachweisen kann, dass er die Forderung des Glaubigers binnen sechs Monaten ausgleichen kann. In diesem Fall wird die Zwangsversteigerung fur maximal sechs Monate eingestellt. Die Einstellung der Zwangsversteigerung kann das Gericht von Auflagen abhangig machen.

Auch der Glaubiger hat die Moglichkeit, die Zwangsversteigerung gem. § 30 ZVG einstweilen einstellen zu lassen. Diese Bewilligung kann erfolgen, um aussergerichtliche Verhandlungen mit dem Schuldner zu fuhren oder aus verfahrenstaktischen Grunden, um z. B. ein dem Glaubiger nicht genehmes Meistgebot in einem Versteigerungsverfahren nicht den Zuschlag erteilen zu lassen. Der Glaubiger kann die einstweilige Einstellung nur zweimal bewilligen. Die dritte Einstellungsbewilligung gilt als Rucknahme des Versteigerungsantrages und fuhrt zur Aufhebung des Verfahrens.

Vor dem Versteigerungstermin

Der Rechtspfleger kann den Verkehrswert der Immobilie nach eigenem Ermessen schatzen. Allerdings wird in der Regel ein Sachverstandiger mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt. Grundsatzlich kann jedoch auch ein bereits vorhandenes Gutachten als Grundlage fur die Verkehrswertermittlung dienen.

Dieses Verkehrswertgutachten wird dann den Verfahrensbeteiligten ubermittelt bzw. der ermittelte Wert der Immobilie zur Stellungnahme bekannt gegeben.

Nach Anhorung der Beteiligten wird auf der Grundlage dieses Gutachtens der Verkehrswert durch Beschluss festgesetzt. Dieser Beschluss kann von allen Beteiligten mit der Beschwerde angefochten werden.

Nach erfolgter Verkehrswertfestsetzung wird der Versteigerungstermin bestimmt. In der Regel vergehen zwischen Anordnung der Zwangsversteigerung bis zur Bestimmung des Versteigerungstermins 9 bis 12 Monate, regional auch bis zum 24 Monate. Der Termin wird durch Aushang im Amtsgericht und Veroffentlichung im Amtsblatt bekannt gemacht. Zusatzlich erfolgt meist auch die Veroffentlichung in einer ortlichen Tageszeitung und immer haufiger im Internet.

Versteigerungstermin

Im Versteigerungstermin wird das 'geringste Gebot' aufgestellt. Es enthalt die wegen vorrangiger Grundbucheintragung bestehen bleibenden Rechte und den bar zu zahlenden Teil.

Die Mindestzeit, in der im Versteigerungstermin Gebote abgegeben werden konnen (Bietungszeit), betragt 30 Minuten. Fruher hatten Interessenten mindestens eine Stunde Zeit, Gebote abzugeben ('Bietungsstunde').

Der das Verfahren betreibende Glaubiger oder ein anderer dazu Berechtigter (beispielsweise der Schuldner), kann von jedem Bieter Sicherheitsleistung in Hohe von 10 % des Verkehrswerts verlangen. Diese Sicherheit wird oft bar geleistet. Es kann dazu aber auch ein von der Bundesbank bestatigter Scheck, ein Verrechnungsscheck, der von einem dazu zugelassenen Kreditinstitut ausgestellt ist, oder die Burgschaftserklarung eines solchen Kreditinstitutes verwendet werden.

Liegt das beste im Termin abgegebene Gebot (Meistgebot) unterhalb 7/10 des Verkehrswertes, muss der Zuschlag versagt werden, wenn dies ein dazu Berechtigter beantragt. Liegt das Meistgebot unterhalb der Halfte des Verkehrswertes, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen. In beiden Fallen ist sofort ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen, in dem diese Grenzen nicht mehr gelten.

Der betreibende Glaubiger kann jederzeit, unabhangig von der Hohe des Gebots, die Einstellung des Verfahrens bewilligen. Das fuhrt dann in der Regel ebenfalls zur Versagung des Zuschlags.

Nach dem Versteigerungstermin

Wird der Zuschlag erteilt, bestimmt der Rechtspfleger einen Verteilungstermin. In diesem wird der Versteigerungserlos nach einer gesetzlich vorgegebenen Rangfolge den Glaubigern zugeteilt.

Mit der Erteilung des Zuschlags geht das Eigentum an dem Grundstuck oder das Erbbaurecht auf den Ersteher uber. Die deshalb erforderliche Berichtigung des Grundbuchs nimmt das Grundbuchamt auf Ersuchen des Versteigerungsgerichts vor.

Weblinks

• Durch deutsche und osterreichische Gerichte veranlasste Bekanntmachung von Versteigerungsterminen im Internet:
  • Einzelne Gerichte Osterreichs und verschiedener deutscher Bundeslander (http://www.zvg.com/)
  • Nordrhein-Westfalen (http://www.zvg.nrw.de/)

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